ソーシャルレンディング業者リスト

アメリカの不動産に特化したアメリカンファンディングは安全か検証

アメリカンファンディング

アメリカンファンディングは、米国の不動産投資に特化しているソーシャルレンディング業者です。

主に、アメリカで戸建て住宅を建設するために必要な資金を、不動産の建設事業者に融資する仕組みの募集案件が多いのが特徴です。また、アメリカンファンディングは1件あたりの募集金額が小さく、比較的小ぶりの案件中心で募集されています。

アメリカンファンディングの案件は、すべての投資案件が「不動産担保付き」であり、また「為替ヘッジあり」のため、期待利回りが為替変動リスクの影響を受けません。

また、他のソーシャルレンディング業者と比較して相対的に利回りが高い案件が多いことも、アメリカンファンディングの特徴です。

海外不動産投資に興味があるものの、どうやって手を出してよいかわからないという方にとって、ソーシャルレンディングを通じた米国不動産投資は初心者でも行いやすい投資方法だと思います。

全案件に担保を設定、為替ヘッジありで安心

アメリカンファンディングの募集案件は、すべての案件に不動産担保が設定されています。

もし、投資資金の貸付先が返済できなくなった場合は、担保となる不動産物件を売却することで、資金を回収することができます。

しかし、アメリカンファンディングへの投資を検討する上では、「担保価値が本当にあるのかどうか?」を見極めることが重要であると私は考えています。

例えば、下記の事例を見てください。

事業者Fは本融資に際し、本購入物件を担保として設定(第1順位)しておりますが、現時点において不動産担保物件の不動産評価額は約2649万円(物件販売履歴より)となっております。

事業者Bは本融資に際し、本購入物件を担保として設定(第1順位)しておりますが、現時点において担保物件の評価額(Redfin評価※1)は約651万円となっております。

事業者Bは本融資に際し、本購入物件を担保として設定(第1順位)しておりますが、現時点において担保物件の評価額(Zillow評価※1)は約635万円 ※2 となっております。

事業者Fは本融資に際し、本購入物件を担保として設定(第二順位)しておりますが、現時点において担保物件の簡易鑑定評価額(簡易鑑定評価書による※1)は約1,878万円となっております。

まず、アメリカンファンディングの問題点として私が考えているのが、「完成済み物件ではなく、これから建設する予定の物件(未完成物件)に対して評価額を計算し、担保設定している」ということです。

つまり、担保となる不動産はアメリカンファンディングに投資する時点ではこの世に存在しない無形の資産ということになります。

もちろん、不動産物件が問題なく完成すれば良いのですが、完成予定の工事が途中で中止になったり、完成した物件が予定通り販売できない「売れない物件」になってしまう可能性もゼロではありません。

もしそのような自体になった場合、当然ですが担保評価額は落ちてしまいます。

また、上記を見てもわかりますが、投資案件によって

  • 抵当権の順位が違う
  • 担保の評価方法が違う

といった点があります。

ZillowやRedfinなどは、いずれもアメリカではトップクラスの不動産評価データベースなので、信頼性があります。

しかし、投資案件ごとに評価方法が違うということは、「様々な評価方法の中から一番条件が良かったものを採用しているのではないか?」と考えてしまうのは当然のことであり、この点は評価方法を統一して欲しいというのが私の意見です。

貸付額は評価額の80%以下に限定

アメリカンファンディングでは、LTV(Loan to Value)を評価額の80%以下に抑えるとしています。

これは、評価額1,000万円の物件の建設資金を融資する場合、最大800万円までしか貸出を行わないということを意味しています。

このように評価額に一定の安全度を確保した上で貸付を行うことで、仮に担保評価額が20%目減りした状態で担保物件を売却しても、貸付額を全額回収できる可能性が高まります。

LTV = 有利子負債 ÷ 総資産 × 100

参照:LTV(Loan to Value)で有利子負債を確認、リスクの高いJ-REITを知る方法

LTVが低ければ低いほど、安全性は高くなり、トラブル発生時の投資額回収確率も高くなります。

ソーシャルレンディングの投資案件の中には、LTVが90%を超えている案件も少なくないので、アメリカンファンディングがLTV80%以下の貸付しか行わないと明言していることは、評価すべき点です。

為替ヘッジありで安定した利回り

為替ヘッジ

アメリカンファンディングの投資スキームは、

アメリカンファンディング

海外の関連会社(直接の借り手)

最終的な借り手(現地の不動産事業者など)

となっています。

私たち投資家の資金は、ソーシャルレンディング業者「アメリカンファンディング」の組成したファンドを通じて、一旦はアメリカンファンディングの海外の関連会社へと貸付されます。

そして、現地の関連会社を通じて、最終的な借り手である現地の不動産事業者などへ融資が行われる仕組みです。

アメリカンファンディングと現地の関連会社の間では、「日本円 → 米ドル」への為替取引が行われます。しかし、この際に「為替ヘッジ」を行うことで、為替変動リスクを受けることなく利払いが受けられます。

海外投資においては、為替レートの変動によって利益が目減りしてしまう「為替リスク」に気を配る必要があります。

しかし、アメリカンファンディングは「為替ヘッジあり」の案件がほとんどなので、表記されている期待利回りどおりの収益が得られる可能性が高いです。

アメリカンファンディングの社長について

社長

アメリカンファンディングの社長を務めているのは、「角内 創」氏です。

角内 創氏は以前から、米国の不動産投資に関わる仕事をしており、111キャピタルという米国不動産のコンサルティングなどを手がける会社を設立しています。

111キャピタルは自社でソーシャルレンディング事業を展開していたのですが、業界では大きな知名度を得ることはできず、現在は「111ソーシャルレンディング」自体は稼働していないと思われます。

その一方で、角内 創氏が率いる111キャピタルは、国内ソーシャルレンディング大手の「マネオ」と提携を行いました。

そして、111ソーシャルレンディングの進化版とも言える、111キャピタルとマネオとの提携によって誕生したソーシャルレンディングが「アメリカンファンディング」という位置づけとなります。

業界大手のマネオは数多くの事業者を提携することでソーシャルレンディングプラットフォームを構築しており、アメリカンファンディングの他にもガイアファンディングなど数多くの事業者がマネオとの提携を通じてソーシャルレンディング事業を立ち上げています。

アメリカンファンディングの注目案件

アメリカンファンディングの注目案件

管理人が現在注目しているアメリカンファンディングの投資案件を紹介します。

◆テキサスローンファンド
テキサス州の不動産事業者に対する融資を行う案件です。

アメリカンファンディングは、シカゴやニューヨークなど数多くの州の不動産事業者への投資案件を組成しています。

しかし、その中でも最も多いのが「テキサスローンファンド」であり、この案件がアメリカンファンディングの主力案件と言っても間違いではありません。

貸付先や用途などは募集内容によって変わりますが、

  • 抵当権の順位が1位
  • Zillow等の第三者によって担保評価が行われている

という2つの条件を満たす案件が、特に安全度が高いと考えています。

管理人の評価

管理人の評価

アメリカンファンディングは、2万円~という少額で高利回りの米国不動産に投資できるのが特徴です。

会社の信頼等、不明瞭な点があるため、リスクはやや高いと感じていますが、ピンポイントで優良物件を狙っていけば、投資妙味のあるソーシャルレンディング業者ではないかと考えています。

特に利回りは7%~9%が主体となっており、他のソーシャルレンディング業者と比較しても高めに設定されています。

私が個人的に気になるのは、担保評価方法が案件によって異なる点です。担保評価方法がZillowなどの第三者のツールを使って平等に行われているのであれば、納得しやすいです。

しかし、アメリカンファンディングの投資案件は評価方法が案件毎に異なるため、担保評価額は保守的に見ておいた方がよいのではないか?というのが私の意見です。

つまり、「いざ」という時の担保売却による回収を期待せずに、貸し倒れが起きにくい案件を厳選して投資することが、アメリカンファンディングの攻略法として有効なのではないかと思います。

姉妹サイトの「くらべるレンディング」では、アメリカンファンディングの投資案件についての分析レポートや評価を行っています。合わせてご覧ください。

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